Benieuwd naar onze nieuwbouwprojecten?

1. Wat is vrij op naam?

De aanduiding ‘vrij op naam’ betekent bij een nieuwbouwwoning dat de meeste kosten voor de bouw en de overdracht van het huis en de grond bij de koopprijs zijn inbegrepen.

•          De kosten voor de grond waarop het huis staat.
•          De bouwkosten, inclusief loon- en materiaalkostenstijging.
•          De kosten van de architect en overige adviseurs bij de bouw.
•          De aanleg- en aansluitkosten van water, elektra, riolering en gas- of stadsverwarming.
•          De omzetbelasting (BTW) over de genoemde kosten
•          Gemeentelijke leges (belasting)
•          De notariskosten voor de overdracht van uw woning.
•          De makelaarscourtage voor de verkoopmakelaar die namens de ontwikkelaar de verkoop van de woningen begeleidt.
•          De kosten van het waarborgcertificaat van SWK, Woningborg of BouwGarant.

•          De kosten voor eventueel meerwerk
•          Rentekosten die samenhangen met de bouw
•          De periodieke betaling van een eventuele erfpachtcanon.
•          De afsluitprovisie en notaris- en kadasterkosten voor uw hypotheek.
•          De kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie.
•          De aanleg- en aansluitkosten voor telefoon en kabel.
•          De kosten van uw eigen adviseurs, bijvoorbeeld voor een opleveringskeuring.

Bovenstaande lijsten kunnen afwijken.

2. Wat houden de verschillende soorten rentes in?

De projectontwikkelaar koopt de grond voordat hij deze aan u doorverkoopt. Hij schiet de kosten van de grond dus aan u voor. Dit wordt ook wel voorfinanciering genoemd. Hij mag daarom aan u rente over de grond in rekening brengen, vanaf de datum dat hij de grond heeft gekocht tot aan de datum waarop u het koopcontract ondertekent en daarmee dus de koop sluit. Meestal heet dit grondrente of grondkostenrente. Let op: u bent na het ondertekenen van het koopcontract nog geen eigenaar. Dat wordt u op de datum van de notariële overdracht, als u de leveringsakte ondertekent.

Bij de aanneemsom werkt het ongeveer hetzelfde. Als de aannemer is gestart met de bouw voordat u het koopcontract tekent, betaalt u rente over de termijnen die inmiddels gepasseerd zijn, de zogeheten vervallen termijnen. Een benaming hiervoor is rente tijdens de bouw. Is de bouw nog niet begonnen op het moment van koop, dan betaalt u deze rente niet.

Het is gebruikelijk dat u de kosten voor de grond pas betaalt op het moment van de overdracht bij de notaris. Gedurende de periode tussen de koop en de daadwerkelijke levering financiert de ontwikkelaar de grond dus nog steeds voor. Ook daarover betaalt u rente. Deze rente heet meestal uitstelrente. Als er tussen de koop en de levering ook termijnen van de aanneemsom vervallen, betaalt u ook daarover rente. Net als bij de grond wordt dit uitstelrente genoemd. U betaalt deze rente ook als de bouw start tussen het moment van koop en levering.

Bouwrente is het verzamelbegrip voor al deze verschillende rentes (grondrente, rente tijdens de bouw en uitstelrente). De rentepercentages voor de verschillende soorten rente kunnen verschillen. De percentages worden genoemd in het contract.

Bij de levering betaalt u de grond en de vervallen termijnen van de aanneemsom, inclusief alle verschuldigde rente hierover. Als u hiermee te laat bent, kan de aannemer of ontwikkelaar u opnieuw rente in rekening brengen. Dit heet boeterente.

Tegelijk met de levering gaat uw hypotheek in. Termijnen die u moet betalen ná de datum van levering, betaalt u vóór de vervaldatum uit uw hypotheek. U hoeft dan geen bouwrente meer te betalen. Wel betaalt u vanaf dat moment hypotheekrente.

Het deel van de hypotheek dat u heeft gereserveerd voor nog te betalen termijnen, heet (nieuw)bouwdepot. Over dit depot ontvangt u depotrente. Het gereserveerde bedrag (depot) wordt kleiner naarmate de bouw vordert. U ontvangt dus ook steeds minder depotrente. Het totale hypotheekbedrag en de hypotheekrente die u betaalt, blijven echter gelijk. Daardoor ontstaat een verschil. Dit verschil wordt ook wel renteverlies tijdens de bouw genoemd. Idealiter is de depotrente gelijk aan de hypotheekrente. Als de depotrente lager is, heeft u extra renteverlies tijdens de bouw. Houd hier rekening mee als u de hypotheekvoorwaarden bespreekt.

Dan is er nog het begrip wettelijke rente. U komt deze rente tegen in de algemene voorwaarden bij uw koopcontract. De wettelijke rente is vaak van toepassing als er sprake is van een schadevergoeding. De verkoper moet bijvoorbeeld de betaalde grondkosten plus de wettelijke rente daarover aan de koper terugbetalen als de bouw onverhoopt niet doorgaat. De overheid stelt het rentepercentage vast voor de wettelijke rente.

3. Hoe gaat het betalen in termijnen?

U betaalt een nieuwbouwhuis dat nog niet is opgeleverd of zelfs nog niet in aanbouw is, in termijnen. Deze termijnen zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw.

U kunt een nieuwbouwhuis al kopen voordat de bouw is gestart. U betaalt dan niet direct het volledige aankoopbedrag, maar kleinere bedragen in termijnen. U volgt hiervoor een betalingsschema, dat gekoppeld is aan de voortgang van de bouw. Eerst betaalt u de grond. Vervolgens betaalt u in een aantal termijnen de aanneemsom.

4. Kan ik al mijn wensen realiseren?

De ontwikkelaar of bouwer doet zijn best om al uw wensen te realiseren. Toch is niet altijd alles mogelijk. Een van de redenen kan zijn dat de bouw al te ver gevorderd is.

Bij de meeste nieuwbouwprojecten is er van alles mogelijk om uw huis helemaal op maat te maken. Gangbare aanpassingen worden aangeboden via lijsten met meer- en minderwerkopties. Daarnaast is meestal individueel maatwerk mogelijk. Over de mogelijkheden overlegt u met de aannemer/ontwikkelaar. Als uw wensen haalbaar zijn, krijgt u hiervoor een offerte op maat. Zorg dat u voor het ondertekenen van uw contract goed inzicht hebt in de mogelijkheden en de kosten.

Het kan zijn dat de aannemer bepaalde wensen voor individueel meer- en minderwerk niet kan of mag honoreren. Hij moet zich immers houden aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan, eventuele welstandseisen en de energieprestatienormen. Een open haard als meerwerkoptie zal bijvoorbeeld niet mogelijk zijn, omdat uw huis daardoor minder energiezuinig wordt. Ook zal de aannemer toetsen of de wijzigingen technisch en qua planning haalbaar zijn.

Het komt steeds vaker voor dat nieuwbouwhuizen al grotendeels in de fabriek worden gefabriceerd. Het grote voordeel van prefab is dat de bouw sneller verloopt. De keerzijde is dat er daardoor minder flexibiliteit is. Wijzigingen waarop niet al in de fabriek is geanticipeerd, kunnen niet altijd achteraf nog worden aangebracht.

5. Welke soorten koopcontracten zijn er?

In veel gevallen koopt u een nieuwbouwhuis vóórdat het af is. U koopt dan de grond en geeft opdracht daarop uw huis te bouwen. Het soort koopcontract dat u sluit, hangt af van de situatie.

Standaard is de gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst. Hiermee koopt u de grond en geeft u opdracht om daarop uw huis te bouwen. U sluit één contract met één partij. Meestal is dit de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar verkoopt de grond aan u en neemt de opdracht aan om uw huis te bouwen. U heeft één aanspreekpunt, de projectontwikkelaar. Met de aannemer die in opdracht van de ontwikkelaar uw huis bouwt, heeft u geen direct contact.

U kunt ook met twee verschillende partijen zaken doen. Dan krijgt u te maken met een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst. Voor de aankoop van de grond sluit u een koopovereenkomst met de ontwikkelaar of de gemeente. Voor de bouw van uw huis sluit u een aannemingsovereenkomst met de aannemer. Projectontwikkelaars kiezen steeds vaker voor een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst. Dat heeft als voordeel dat u rechtstreeks contact heeft met de aannemer tijdens en na de bouw, zonder de projectontwikkelaar als tussenpersoon.

Koopt u uw nieuwbouwhuis pas ná oplevering, dan heeft u geen aannemingsovereenkomst meer nodig. U sluit dan een koopovereenkomst of koopcontract voor ‘gereed gekomen woningen, doch niet eerder bewoond’. De bepalingen zijn grotendeels vergelijkbaar met de hiervoor beschreven overeenkomsten. Het belangrijkste verschil is dat er geen betalingsregeling is. U hoeft immers geen termijnen meer te betalen, omdat het huis al af is.

6. Zit ik aan de koop vast als ik heb getekend?

Standaard zijn er diverse ontbindende voorwaarden:

•         Voorbehoud van financiering. U kunt de koop ongedaan maken als u geen hypotheek krijgt.
•         De toekenning van een waarborgcertificaat. U kunt de koop ongedaan maken als de waarborgende instelling  geen waarborgcertificaat toekent.
•         Het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG). U kunt de koop ongedaan maken als u geen  hypotheek met NHG krijgt.
•         Het verlenen van een woonvergunning door de gemeente. U kunt de koop ongedaan maken als uw gemeente geen woonvergunning verleent.

Daarnaast kunt u andere ontbindende voorwaarden in het contract laten opnemen, als de verkoper daarmee instemt. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van uw oude huis.

U moet alles doen wat redelijkerwijs mogelijk is om de ontbindende voorwaarden niet in te laten gaan. Als het ondanks uw inspanningen niet lukt om aan de voorwaarden voor de koop te voldoen, kunt u de koop ontbinden. Let erop dat u dit tijdig (dus binnen de termijn die is opgenomen in het contract) aan de verkoper laat weten. Vermeld ook duidelijk op welke gronden uw aanvraag voor bijvoorbeeld uw hypotheek is afgewezen. Bent u te laat of maakt u de reden onvoldoende inzichtelijk, dan kunt u aan de koop gehouden worden. U betaalt dan een boete van 10 procent van de koopsom als de koop niet door gaat.

7. Wat zijn ontbindende en opschortende voorwaarden?

U kunt van de aankoop van uw huis af als aan (een van) de ontbindende voorwaarden wordt voldaan. Behalve ontbindende voorwaarden zijn er soms ook opschortende voorwaarden.

Een koopcontract dat is gesloten onder ontbindende voorwaarden, treedt direct na ondertekening in werking. Als aan een voorwaarde voor ontbinding wordt voldaan, heeft u het recht de koopovereenkomst te ontbinden. U moet daar wel zelf actie voor ondernemen. Doet u dat niet, dan bent u alsnog verplicht het huis te kopen, of een boete te betalen van (normaal gesproken) tien procent van de koopsom. Hierbij zijn een aantal zaken van belang:

•          U moet de verkoper op tijd (dus binnen de in het contract afgesproken termijn) laten weten dat u ontbinding van de overeenkomst wilt. Zorg ervoor dat u achteraf kunt bewijzen dat u dit ook echt bijtijds aan de verkoper heeft laten weten, bijvoorbeeld via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging of faxbericht met verzendbevestiging.
•          U moet aantonen dat de voorwaarde voor ontbinding ‘in vervulling is gegaan’, dus dat aan die voorwaarde wordt voldaan.
•          U moet daarnaast aantonen dat u zich voldoende heeft ingespannen om de koop toch door te laten gaan, en aangeven waarom u daarin niet bent geslaagd.

Soms neemt de ontwikkelaar opschortende voorwaarden op in de koopovereenkomst. De overeenkomst treedt dan pas in werking als aan die voorwaarden is voldaan. Een voorbeeld van een opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een vergunning. Wanneer aan een of meer van deze voorwaarden niet tijdig wordt voldaan, komt de overeenkomst niet tot stand. De ontwikkelaar moet u dit binnen de afgesproken periode melden. Hij kan voorstellen de termijn te verlengen, maar hij kan het project ook stopzetten. Als wel tijdig aan de opschortende voorwaarden wordt voldaan, moet de ontwikkelaar dit ook melden. U weet dan op welke datum de overeenkomst is ingegaan.

De combinatie van opschortende en ontbindende voorwaarden kan ingewikkeld zijn. De termijnen voor de ontbindende voorwaarden gaan in na het ondertekenen van het contract. Maar zolang de opschortende voorwaarden niet vervuld zijn, ís er feitelijk nog geen contract.  Zorg er in ieder geval voor dat het voor u duidelijk is wanneer de genoemde termijnen ingaan en eindigen. Zo voorkomt u dat een hypotheekofferte al is verlopen als de overeenkomst ingaat.

Bron: Nieuwbouwbewust